愛知県で築古の空き家、ヤモタスなら壊さず貸せる？築40年実家のメリット

築40年以上でもう貸せないと思っている実家を、解体や売却の前にヤモタスのリフォームで残して賃貸化できるメリットがあるのか知りたい

築40年の実家でも、賃貸として貸せる可能性はあります。築年数だけで「もう無理」と決まるわけではありません。判断を分けるのは、建物の安全性・雨漏り・水回りの状態・地域の需要です。この4つを確認し、住める状態まで整えられるなら、解体や売却の前に「残して貸す」道が残ります。ヤモタスは所有権を移さず、初期費用ゼロでリフォームし、定期借家で賃貸運用する借り上げ型のサービスです。ただし、すべての家が対象になるわけではありません。

とはいえ、正直なところ迷いますよね。親が建てた古い家。台所は昭和のまま、廊下はきしむ。「こんな家、誰も借りないだろう」。でも壊すとなると、あの仏壇はどうする。売るのも、なんだか親を裏切る気がする。そのまま手が止まって、もう何年——。

この記事は、そんな「壊す決心もつかないまま、貸せるとも思えない」状態にいる方へ書いています。築古の実家が貸せるのか貸せないのか、何を確認すれば判断できるのか、ヤモタスの仕組みにどんなメリットと限界があるのかを、盛らずに整理します。

【この記事のポイント3つ】

築40年でも「安全性・雨漏り・設備・地域需要」の4条件がそろえば賃貸化できる可能性がある
ヤモタスの借り上げ型は「初期費用ゼロ・所有権はそのまま・定期借家」が軸。ただし対象外の家もある
「メリットがある家」と「別の選択肢が向く家」を見分けるには、現地調査で個別に確認するしかない

この記事の結論

築40年以上でも、構造・雨漏り・水回り・地域需要を確認して住める状態にできれば、賃貸活用の可能性はある
ヤモタスは所有権を移さず、リフォーム・火災保険・運用中の修繕を事業者負担、固定資産税・都市計画税は所有者負担で運用する
契約は所有者・入居者ともに定期借家。期間満了で終了し、続けたい場合は再契約を相談する
ただし「築古＝必ず貸せる」ではない。地域需要が薄い、傷みが深すぎる等の理由で対象外になる家もある
迷っているなら、解体や売却を決める前に、無料の現地調査で「自分の実家はどちらか」を確かめるのが現実的

築40年の実家が「もう貸せない」と思えてしまう理由と、その思い込みの正体

「古い＝価値がない」という見方が、いつの間にか常識になっていた

戦後から高度成長期にかけて、日本は「足りないから建てる」を続けてきました。新築を増やす政策が中心で、既存の家を活かす発想は後回し。その結果、住宅はいまや余っています。総務省の令和5年住宅・土地統計調査によれば、全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8％で過去最高（2023年10月1日現在）。1世帯当たりの住宅数は1.16戸に達しています。

この流れの中で、「古い家は価値がない」という見方が、なんとなく常識のように広まりました。実家を相続した子世代が、真っ先に「解体か、売却か」を考えるのも、その延長線上にあります。

でも、これは半分だけ正しい見方です。国土交通省は近年、新築中心から「既存ストックを活かす」方向へ政策の重心を移しています。リフォーム市場は約13兆円規模まで拡大し（国土交通省「既存住宅流通・リフォーム市場の現状」）、「状態が良ければ古い家も活かせる」という考え方が広がってきました。築年数という数字だけで、価値をゼロにしてしまうのは、少しもったいない。

実家を持つ人の多くは「売れない」のではなく「決められない」

令和5年の調査で、もう一つ見えてくるものがあります。全国の空き家のうち「売却用」はわずか約36万戸。一方で、相続した実家などを含む「その他の住宅」は約419万戸と、空き家全体の約46％を占める最大のカテゴリーです（総務省令和5年住宅・土地統計調査基本集計）。

この数字が語っているのは、「売れないから空いている家」ばかりではない、ということ。売りたくない、判断がつかない、兄弟で決められない——そうやって静かに保留されている実家が、統計上も相当な数にのぼります。

正直、これを読んで少しほっとする方もいるかもしれません。「決められないのは自分だけじゃなかったのか」と。親が施設に入り、名古屋近郊の実家は家具も仏壇もそのまま。週末に車で様子を見に行き、たまった郵便物を捨て、庭木を切る。固定資産税は毎年かかり続け、近所からは「屋根、大丈夫？」と声をかけられる。この状態が、いま各地で増えています。「貸せない」のではなく、「立ち止まっている」だけなのかもしれません。

築40年でも貸せる家と、そうでない家。ヤモタスが確認する条件

賃貸化の可否を分ける4つのチェックポイント

築年数は、実は判断材料の一つにすぎません。もっと大事なのは、次の4つです。

安全性（構造・基礎・屋根）——耐震や倒壊リスクに関わる根っこの部分。ここに大きな問題があると、優先して対処が必要になります。
雨漏り・腐朽——放置された家で最も傷みが進みやすい箇所。深刻な雨漏りは、賃貸以前に補修が要ります。
設備（水回り・給湯器・電気）——キッチン、浴室、トイレ、分電盤や配線。ここは築40年だと更新が重なりやすいところ。
地域の賃貸需要——同じ愛知県でも名古屋圏の通勤圏か、車前提の郊外か、中山間地域かで、借り手の見え方はまったく違います。

現場では、こんな声がよく聞かれます。「築40年の平屋で、正直ダメだと思ってました」。ところが駐車場が2台とれて、近くに学校とスーパーがあり、家賃を抑えれば子育て世帯にちょうどいい——というケースもある。逆に、見た目はきれいでも、周辺に借り手がほとんどいない地域なら、無理にリフォームしても空室リスクが残るだけです。

国土交通省の資料でも、「築古だから貸せない」「リフォームすれば必ず貸せる」という両極端はどちらも危険で、安全性・雨漏り・設備・間取り・駐車場・地域需要を総合して見るべきだとされています。数字の「築40年」より、その家が「どの世帯にフィットするか」。ここを見ます。

ヤモタスの借り上げ型リフォームの仕組みと、その負担区分

その上で、ヤモタスが提示するのが「壊さず、売らず、放置せず、残して貸す」という選択肢です。仕組みはこうなっています。

所有権は移らない——家はあくまで所有者のもの。売却ではありません。
初期費用ゼロでリフォーム——リフォーム費用、火災保険、運用中の建物不具合の修繕は、ヤモタス側が負担します。
固定資産税・都市計画税は所有者負担——所有権が移らないため、ここは従来どおり所有者が払います。
契約は定期借家——所有者との契約も、入居者との契約も、期間を定めた定期借家。満了で終了し、続けたい場合は再契約を相談します。

背景にあるのは、代表が17歳から建設業に入り、リフォーム実務を積み重ねた29年の経験と、300軒を超える空き家賃貸化の実績です。ただ、ここで一つ正直に。「初期費用ゼロ」という言葉だけで飛びつくのは、おすすめしません。国民生活センターや消費者庁も、「無料」「実質タダ」をうたうリフォーム勧誘には繰り返し注意を促しています。大事なのは費用ゼロかどうかではなく、「誰が何を負担し、どこまでがサービスの範囲か」を自分の目で確かめること。ヤモタスの負担区分がはっきり示されているのは、まさにそこを確認してもらうためです。

解体・売却と比べて、賃貸活用を選ぶ人が確認したこと

築古の実家を前にした人は、たいてい「解体」「売却」「賃貸」で迷います。ここは公平に比べておきます。

解体は、傷みが激しく安全リスクが高い家では合理的です。ただし解体費は構造や残置物、アスベストの有無で大きく変わり、更地にすると住宅用地の固定資産税の軽減が外れて税負担が上がる場合もあります。「壊せば安心」は、以前ほど軽い判断ではなくなっています。

売却も、誰も住む予定がなく市場性がある家なら、もっとも納得感のある選択になり得ます。相続税対策として合理的なケースも多い。一方で、仏壇や遺品の行き先、兄弟の意見のずれ、「親の家を手放す」心理的な抵抗が、決断を止めることも少なくありません。

賃貸活用が向くのは、「将来また使うかもしれない」「今は壊す決心がつかない」「所有権は残したい」という人です。実際、賃貸を選んだ方がよく口にするのは、家賃の高さより「何を負担しなくていいか」「いつ、どんな状態で家が戻るか」でした。定期借家なら期間満了で戻ってくる見通しが立つ——この点を、契約前にきちんと確認しています。

こういう人は、解体・売却を決める前に一度相談してみる価値があります。逆に、周辺に借り手がまったく見込めない、建物の傷みが深すぎる、という家なら、賃貸より別の選択肢が妥当なこともある。だから比較を勧めます。1社で即決せず、解体・売却・自己管理・賃貸を並べて、自分の実家がどれに合うかを見てください。

よくある質問

Q1. 築40年を超えていても、本当に貸せますか？
築年数だけでは決まりません。構造の安全性、雨漏り、水回り設備、地域需要の4点を確認し、住める状態に整えられれば可能性はあります。ただし対象外になる家もあります。

Q2. リフォーム費用は後から請求されませんか？
ヤモタスの仕組みでは、リフォーム費用・火災保険・運用中の修繕は事業者負担です。固定資産税・都市計画税は所有者負担。契約前に負担区分を必ず確認してください。

Q3. 家の所有権は取られてしまいますか？
いいえ。所有権は移りません。売却ではなく、定期借家契約で一定期間貸し出す仕組みです。

Q4. 貸したら二度と戻ってこないのでは？
所有者・入居者ともに定期借家契約を用いるため、期間満了で終了します。続けたい場合は再契約を相談。契約期間や終了通知の条件は事前に確認しましょう。

Q5. 対応しているのはどのエリアですか？
愛知県全域（一部地域を除く）、岐阜県は岐阜市・大垣市から多治見市・可児市、三重県はいなべ市から鈴鹿市までとされています。詳細は問い合わせで確認を。

Q6. どんな家でも賃貸化できますか？
できません。地域の需要が薄い、傷みが深すぎる、駐車場が確保できない等で、賃貸より解体・売却が妥当になる家もあります。現地調査で個別に判断します。

Q7. 相談したら必ず契約させられますか？
現地調査と収支の見立ての結果、賃貸化が向かないと判断されれば対象外になります。「無料リフォーム＝必ず収益化」という単純な話ではありません。まず状態を確認する段階です。

Q8. 兄弟の共有名義でも相談できますか？
相談は可能ですが、賃貸に出すには共有者全員の同意が必要です。誰が管理し、費用や賃料をどう分けるかを事前に整理しておくと話が進みやすくなります。

まとめ

築40年以上でも、「安全性・雨漏り・設備・地域需要」の4条件がそろえば賃貸活用の可能性がある
ヤモタスは所有権を移さず、初期費用ゼロでリフォーム、定期借家で運用。固定資産税・都市計画税は所有者負担
「初期費用ゼロ」より「誰が何を負担するか」を確認する姿勢が大切
築古でも貸せる家と、別の選択肢が向く家がある。見分けには現地調査が必要
解体・売却は合理的なことも多い。だからこそ、決める前に賃貸も含めて公平に比べたい

親の家を「もう貸せない」と決めてしまう前に、一度だけ確かめてみませんか。築40年でも、まだ住める家かもしれない。壊すか売るかを迷っているなら、その判断は、現地を見てからでも遅くありません。ヤモタスでは無料相談・現地調査を受け付けています。「うちの実家はどうだろう」と気になった今が、立ち止まった時間を動かすタイミングです。yamotas.com の相談フォームから、まずは状態を見てもらうところから始めてみてください。