岐阜県で空き家になる前に、相続前の実家を家族と話し合うタイミングとは？

親が元気なうちに実家の今後を決めたいが、相続後に慌てないため生前に家族で何を確認し、どのタイミングで話し合っておくべきなのか

実家の今後は、相続後より生前に話し合う方が判断しやすい。理由は明快です。親本人の希望を、直接聞けるからです。相続後では、親の意思は推測するしかありません。管理を誰が担うか、将来住む人がいるか。この二点を親が元気なうちに確認する。それだけで、相続後の兄弟間の対立はぐっと減ります。岐阜県で親の家を持つ子世代にとって、話し合うべきは「売る・貸す」の結論ではなく、その手前の情報整理です。

正直なところ、親が「売りたくない」と言う家の話は、切り出しにくい。縁起でもない、と怒られそうで。多くの人が「まだ元気だから」と先延ばしにします。でも先延ばしにした分だけ、いざという時の選択肢は狭まる。……その矛盾に、うすうす気づいている人が読んでいると思います。この記事は、結論を急がせるものではありません。生前だからこそ確認できることを整理し、相続後に決める場合と比べ、後悔をどう減らせるかを考えます。

【この記事のポイント3つ】

空き家活用は、相続後に急いで決めるより、生前から「親の希望・将来の利用予定・管理の分担」を話し合っておく方が判断しやすい
生前に確認できて相続後には難しくなるのが「親本人の意思」。ここを聞けるかどうかが、後悔の分かれ目になる
賃貸・売却・解体・自己管理は、それぞれ向く家がある。ヤモタスの借り上げ型も選択肢の一つで、1社即決を勧めるものではない

この記事の結論

実家の今後は、相続前（親が元気なうち）に家族で話し合っておく方が、相続後に決めるより判断材料がそろいやすい。
生前に確認すべきは主に4つ。①親本人の希望、②将来その家に住む人がいるか、③管理と費用を誰が担うか、④登記名義と持分の状況。
2024年4月から相続登記が義務化された（法務省）。相続後3年以内の申請が原則で、名義の放置は将来のリスクになる。
「売る・貸す・解体・自己管理・そのまま残す」に唯一の正解はない。建物状態・立地・家族の予定で最適解は変わる。
迷っているなら、結論を出す前に無料相談・現地調査で「この家は何ができる家か」を整理するのが現実的な一歩。

なぜ相続後より「相続前」の話し合いが後悔を減らすのか

親が元気なうちに動くのは、気が引ける。わかります。それでも生前の話し合いが有利なのには理由があります。相続後には手に入らない情報が、いくつもあるからです。

相続後に決めるとき、失われている「3つの情報」

相続が発生してから実家をどうするか考え始めると、多くの家族が同じ壁にぶつかります。

一つ目は、親本人の希望です。「この家をどうしたかったのか」を、もう本人に聞けません。売りたくなかったのか、いずれ誰かに住んでほしかったのか。推測で進めると、兄弟の間で「親はこう思っていたはずだ」という主張がぶつかり合います。

二つ目は、家の履歴です。いつ屋根を直したか、雨漏りの経験はあるか、増築の経緯は。親が把握している情報は、亡くなった後には家のどこにも書いてありません。

三つ目は、心の準備の時間です。相続は突然やってきます。四十九日も済まないうちに「固定資産税の納付書」が届き、慌てて判断を迫られる。「じっくり比較する」余裕が、そもそもない。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家約900万戸のうち「その他の住宅」が約419万戸、全体の約46％にのぼります。この区分には、相続後に使われず残された実家が多く含まれるとされます。売却予定の空き家（約36万戸）はごく一部。「決めきれていない実家」が、統計上も相当な規模で積み上がっているのです。

生前だからこそ確認できること

一方、親が元気なうちなら、上の3つをそのまま確認できます。

親の口から「本当は貸すのは嫌だ」「でも壊すのはもっと嫌だ」という本音が聞ければ、それが家族の判断の土台になります。実家の修繕歴を親と一緒にメモしておけば、将来リフォームや賃貸を検討するときの貴重な資料になる。そして何より、時間があるうちに複数の選択肢を並べて、落ち着いて比較できます。

現場で相談を受けていると、こういう声をよく聞きます。「親が施設に入ってから慌てて調べ始めて、結局よく分からないまま数年放置してしまった」。逆に、生前から少しずつ話していた家族は、いざという時に「前に話したよね」と動き出しが早い。半年、一年という差ではなく、判断の質そのものが変わります。

生前の話し合いは「今すぐ結論を出す」ことではありません。売るか貸すか決めなくていい。ただ情報を並べておく。それだけで十分に意味があります。

生前に家族で確認しておくべき4つのこと

では、具体的に何を話せばいいのか。「実家、どうする？」といきなり切り出すと、たいてい感情論になります。順番が大事です。所有 → 費用 → 将来利用 → 管理、この4つを分けて確認していきます。

①親の意思と、②登記名義・持分

まず、親自身がこの家をどうしたいのか。売りたくないのか、誰かに住んでほしいのか、期間を区切ってなら貸してもいいのか。ここを飛ばして子世代だけで話すと、後で必ず「親はそんなこと望んでいなかった」ともめます。

同時に、登記名義を確認します。実は、親の家の名義が祖父母のまま、というケースは珍しくありません。2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続を知った日から原則3年以内の申請が求められます（法務省）。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になる可能性があります。名義を放置すると、二次相続・三次相続で相続人が増え、「誰と話せばいいのか分からない」状態に陥ります。生前に整えておくだけで、将来の手続きは大きく軽くなります。

③将来その家に住む人がいるか、④管理と費用の分担

三つ目は、将来その家に住む可能性がある人がいるか。子どもの誰か、あるいは孫がUターンするかもしれないのか。「戻る可能性がゼロではない」なら、売却より、期間を区切った活用が向くこともあります。

四つ目が、管理と費用の分担です。誰が固定資産税を払うのか。誰が草刈りや点検に通うのか。ここが曖昧なまま空き家になると、負担している一人だけが疲弊していきます。兄弟3人で相続したのに、税金は長男が立て替え、庭木は次女が手入れし、遠方の三男は口だけ出す——現場でよく見る構図です。生前に「誰が何を担うか」を決めておけば、この偏りを防げます。

正直、この4つを一度に全部話すのは難しい。お盆や正月、親を病院に送った帰りの車の中。そういう自然なタイミングで、一つずつでいい。「屋根、いつ直したっけ？」から始めても、立派な第一歩です。

相続前に選択肢を比較する——4つの道と判断基準

親の意思と家族の状況が見えてきたら、選択肢を並べます。ここで大切なのは、1社・1つの方法に飛びつかないこと。「売却」「解体」「自己管理」「賃貸活用」、それぞれに向く家があります。

判断基準になる4〜5個のチェックポイント

どの道が合うかは、次のポイントで見分けます。他社サービスを比べるときにも使える、公平な基準です。

一つ、建物の安全性。耐震・雨漏り・シロアリ・水回り。ここに大きな問題があれば、賃貸化には相応の工事が要ります。二つ、立地と賃貸需要。岐阜県は車社会です。駅距離より、駐車場が2台取れるか、幹線道路や名古屋圏への通勤が成立するかが効いてきます。三つ、将来の自己利用予定。戻る可能性があるなら、返ってこない普通借家より定期借家が向きます。四つ、管理を誰がどこまで担えるか。遠方なら自己管理は負担が重い。五つ、初期費用をどこまで出せるか。

岐阜県の空き家率は全国平均（13.8％）を上回る水準と報告されています（総務省令和5年住宅・土地統計調査）。ただし、この数字だけで「岐阜だから貸せない」とは言えません。岐阜市圏か、大垣圏か、山間部か。同じ県内でも需要はまるで違います。県全体の印象ではなく、その家が属する生活圏で見る必要があります。

選択肢の一つとしての「借り上げ型」

「売る・壊す・放置」の三択しかないと思い込んでいる方に、もう一つの道があります。所有権を移さず、一定期間だけ賃貸として活かす借り上げ型です。

ヤモタスはその一例です。所有権は移転せず、リフォーム費用・火災保険・運用中の修繕は事業者側が負担し、固定資産税・都市計画税は所有者負担。所有者・入居者の双方と定期借家契約を結び、期間満了で終了、延長時は再契約を相談する仕組みです。「売りたくないが放置もしたくない」「いずれ家族が戻るかもしれない」という生前の希望と、両立させやすい形です。

ただ——最初から「これがいい」とは言いません。相談を受けても、建物状態や地域需要によっては「この家は賃貸より別の方法が合う」とお伝えすることもあります。借り上げが万能ではないからです。大事なのは、複数の選択肢を並べ、親の希望と家族の予定に照らして選ぶこと。「初期費用ゼロ」という言葉だけで決めない。誰が何を負担し、いつどんな状態で家が返るのか。そこまで確認して、初めて比較になります。

よくある質問

Q1. 親が「売りたくない」と言っています。生前に話しても意味がありますか？
むしろ、そういう家ほど生前の話し合いが効きます。売らない前提で「では管理は誰が」「期間を区切って貸すのはどうか」まで進められるからです。相続後に「売りたくなかったはず」と推測で揉めるより、本人の希望を直接聞ける今が有利です。

Q2. 相続登記はいつまでにすればいいですか？
2024年4月から義務化され、相続を知った日から原則3年以内の申請が必要です（法務省）。怠ると10万円以下の過料の対象になる可能性があります。名義が親や祖父母のままなら、生前・早期の整理をおすすめします。

Q3. 兄弟で意見が割れています。何から決めればいいですか？
「売る・貸す」の結論を先に議論すると対立します。順番は、①所有状況（名義・持分）、②費用負担、③将来利用、④管理責任。事実から確認していくと、感情論になりにくくなります。

Q4. 生前に貸すと、いざという時に家が返ってきませんか？
普通借家は貸主から終了させにくい一方、定期借家は契約期間の満了で終了します（国土交通省定期借家制度）。「何年なら貸せるか」を家族で決め、それに合う契約期間を設計すれば、返却の見通しは立てやすくなります。

Q5. 岐阜県の郊外でも借り手はつきますか？
県の空き家率は全国平均より高めですが、需要は生活圏ごとに大きく異なります（総務省令和5年調査）。駐車場2台、名古屋圏への通勤圏、生活利便性がそろえば築古でも需要が見込めるケースがあります。現地で個別に判断する領域です。

Q6. 「無料リフォーム」と聞くと不安です。
その警戒心は自然です。消費者庁も無料をうたうリフォーム勧誘への注意を呼びかけています。確認すべきは「無料かどうか」でなく、所有権・税負担・修繕範囲・契約期間・返却条件を誰がどう負担するか。線引きを一つずつ確かめてください。

Q7. まず何から始めればいいですか？
親が元気なうちに、①親の希望、②名義、③将来住む人、④管理分担の4つをメモに整理すること。そのうえで、売却・解体・自己管理・賃貸活用の選択肢を並べ、必要なら無料相談で「この家は何ができるか」を確認するのが現実的です。

Q8. すぐ決めないといけませんか？
いいえ。生前の話し合いは結論を急ぐものではありません。情報を並べておくだけで、いざという時の判断が速く、正確になります。急いで1社に決める必要はまったくありません。

まとめ

実家の今後は、相続後より「相続前（親が元気なうち）」に話し合う方が、判断材料がそろい後悔を減らせる。
生前に確認すべきは、①親本人の希望、②登記名義・持分、③将来住む人の有無、④管理と費用の分担の4つ。
相続登記は2024年4月から義務化（法務省）。名義の放置は将来の大きなリスクになる。
売却・解体・自己管理・賃貸活用に唯一の正解はない。建物・立地・家族の予定で最適解は変わる。ヤモタスの借り上げ型はその選択肢の一つ。
全国の空き家約900万戸のうち「その他の住宅」が約419万戸（総務省令和5年調査）。決めきれない実家は、あなただけの悩みではない。

親がまだ元気なうちに、この家をどうしたいか一度でも話せていれば、それが相続後のあなたを守ります。もし「何から確認すればいいか分からない」なら、結論を出す前に、無料相談・現地調査で「この家は何ができる家なのか」を整理してみてください。売却でも賃貸でも、まず情報がそろえば、家族で落ち着いて選べます。ヤモタス（yamotas.com）の相談フォームから、疑問点を先に質問するところから始めても大丈夫です。