TOP
〉
ブログ一覧
〉
愛知県で定期借家と普通借家の違いを比較！実家を将来使う人が選ぶ契約

2026.08.23

知識

愛知県で定期借家と普通借家の違いを比較！実家を将来使う人が選ぶ契約

愛知県の実家を貸したいが定期借家と普通借家の違いが分からず後で取り戻せなくなるのが怖く、将来また使う可能性があるならどちらの契約を選ぶべきか知りたい

将来また実家を使う可能性があるなら、選ぶべきは定期借家契約です。理由は一つ。定期借家は契約期間の満了で必ず終了し、家が確実に返ってくるからです。普通借家契約は、貸主の都合で終わらせにくく、入居者に長く住み続ける権利が残ります。つまり「取り戻せなくなる」不安に近いのは、実は普通借家のほう。将来使うなら「更新前提の普通借家」か「期間で終わる定期借家」かを、終了条件で比べて選ぶのが正解です。

契約書に「普通」と「定期」の二つがあると知って、どっちを選べばいいのか手が止まった。不動産会社の説明を聞いても、専門用語で頭に入ってこない。将来また使うかもしれないのに、間違えたら一生返ってこないんじゃないか——。そんな迷いを抱えたまま、この記事を開いた方が多いはずです。

正直なところ、この二つは名前が似ているだけで、性格はまるで逆です。この記事では、終了条件・更新・明渡しという三つの軸で両者を比較表にして整理し、「将来また使う」というあなたの計画に、どちらが合うかを判断できるところまで一緒に見ていきます。読み終わるころには、「どっちだろう」が「うちの場合はこっち」に変わっているはずです。

【この記事のポイント】

定期借家と普通借家の違いを、終了・更新・明渡しの3軸で比較表で整理
「将来また使う」計画がある人に、どちらの契約が向くのかの判断軸
契約を選ぶ前に確認しておきたい、期間・再契約・事前説明のポイント

今日のおさらい3つ

普通借家は「更新が前提」、定期借家は「期間満了で終了」が最大の違い
返してもらいにくいのは普通借家のほう。将来使うなら定期借家が向く
選ぶ基準は家賃の高さではなく「いつ確実に返るか」で決める

この記事の結論

定期借家契約は、契約期間の満了で必ず終了する賃貸借契約（国土交通省「定期借家制度」）。更新はなく、続ける場合は再契約になる。
普通借家契約は更新が前提で、貸主から終わらせるには「正当事由」が必要。入居者に長期居住の権利が残りやすい。
「取り戻せなくなる」不安に近いのは、実は普通借家契約のほう。
将来また実家を使う可能性があるなら、期間満了で確実に返る定期借家が向いている。
選ぶときは家賃水準ではなく、「いつ返るか」「延長はどう決めるか」を書面で確認して比較する。

定期借家と普通借家は何が違うのか——3つの軸で比較する

「借家契約」とひとくくりにされがちですが、中身は二種類あります。普通借家契約と定期借家契約です。名前が似ているせいで混同されやすいのですが、契約が「どう終わるか」がまったく違います。

将来また実家を使いたい人にとって、いちばん大事なのは「いつ、確実に返ってくるか」。この一点を軸に、両者を比べてみます。

まず全体像を比較表で押さえる

言葉で説明する前に、違いを一目で見てもらったほうが早いので、表にまとめました。

比較項目	普通借家契約	定期借家契約
契約の終わり方	更新が前提。原則ずっと続く	期間満了で必ず終了
更新	自動更新される	更新はなし（続けるなら再契約）
貸主からの終了	「正当事由」が必要で難しい	期間が来れば当然に終了
明渡し	立退料が必要になる場合がある	期間満了で明渡し
契約方法	口頭でも成立し得る	書面が必須、事前説明も必要
契約期間	1年以上（1年未満は期間の定めなし扱い）	1年未満でも設定可能
家賃水準の傾向	相場どおりが多い	やや抑えめになることがある
向いている人	長く安定して貸したい人	将来また自分や家族が使う可能性がある人

こうして並べると、「更新される普通借家」と「期間で終わる定期借家」という、根っこの違いが見えてきます。

終了条件の違い——「正当事由」というハードル

普通借家契約は、契約期間が来ても自動で更新されます。終わらせるには「正当事由」——貸主が自分でその家を使う必要があるといった、法律上認められる正当な理由が必要です。

実はここが、多くの所有者が誤解しているポイント。よくあるのが、「自分の家なんだから、返してと言えば返ってくるだろう」という思い込みです。ところが普通借家では入居者の生活の安定が強く守られ、貸主の都合だけでは返してもらえません。立退料を求められることもあります。

一方、定期借家契約は契約期間の満了で必ず終了します。正当事由も立退料も原則いりません。国土交通省の「定期借家制度」でも、契約期間の終了を前提とした賃貸借契約と位置づけられています。「いつ返るか」が最初から決まっているのが、定期借家の最大の特徴です。

更新と明渡しの違い——「再契約」という考え方

普通借家は自動更新。放っておいても契約が続くので、貸主が意図しない限り、入居者はずっと住み続けられます。将来使う予定がない人には、これはむしろ安定していてありがたい仕組みです。

定期借家には更新がありません。では期間が来たら必ず出ていってもらうのかというと、そうとも限りません。双方が「まだ続けたい」となれば、あらためて「再契約」を結べます。更新（自動で続く）ではなく、再契約（合意でもう一度結び直す)というのがポイントです。ヤモタスでも、所有者・入居者の双方と定期借家契約を結び、期間満了時には終了としつつ、延長を希望する場合には再契約で対応する仕組みをとっています。

現場で相談を受けた方の言葉を借りると、「更新だと勝手に続いてしまうけど、再契約なら『そのとき自分たちがどうしたいか』を選び直せる。それが逆に安心だった」。この「選び直せる」感覚が、将来また使うかもしれない人にとっては大きいのです。

将来また使うなら、どちらを選ぶべきか——判断軸で考える

比較表で違いは見えました。では、あなたの計画にはどちらが合うのか。ここからは「将来また使う可能性がある」という前提で、選び方の判断軸を整理します。

ケースによりますが、この判断軸はヤモタス以外の会社に相談するときにも、そのまま使える公平な基準です。

判断軸①：将来使う「時期」がどれくらい見えているか

一つ目の軸は、「いつ、また使いたいか」がどの程度はっきりしているかです。

「10年後に子どもが戻る予定」など時期が見えている → 定期借家（期間を合わせて設定できる）
「いつになるか分からないが、いずれ使うかも」 → 定期借家（短めの期間＋再契約で調整）
「もう自分たちが使うことはない、長く安定して貸したい」 → 普通借家も選択肢

将来使う気持ちが少しでもあるなら、更新前提の普通借家より、期間で区切れる定期借家のほうが計画に合わせやすい。ここが最初の分かれ道です。

判断軸②：確実に返ることを優先するか、家賃を優先するか

二つ目は、「確実に返ること」と「家賃水準」のどちらを重く見るか。

定期借家は、貸主にとって「必ず返る」という安心がある反面、入居者からすると「期間が来たら出ていく前提」なので、家賃がやや抑えめになることがあります。逆に普通借家は相場どおりの家賃を取りやすい一方、返してもらいにくい。

現地調査でよく交わす会話があります。「家賃が少し下がってでも、期限が来たら確実に返るほうがいいですか」。この問いに「返るほうがいい」と即答する方は、迷わず定期借家です。将来使う予定がある人にとって、数千円の家賃差より「確実に返る」ことの価値のほうが大きいからです。

判断軸③：契約前に「終了と再契約」を書面で確認したか

三つ目は、契約そのものの確認です。定期借家を選ぶなら、署名前に次の3点を書面で確認してください。

契約期間はいつまでか（返却時期）
期間満了後、再契約の希望はどう伝えるか
定期借家であることの事前説明を、書面で受けたか

定期借家は、契約が「更新のない定期建物賃貸借である」ことを、あらかじめ書面で説明する手続きが法律で決められています。この事前説明がないと、普通借家として扱われてしまうことも。1社で即決せず、複数の会社に同じ質問をして、説明の丁寧さを比べてみるのも公平な確かめ方です。

数字で見る「決めきれない実家」と愛知県の状況

判断軸の話をしてきましたが、そもそも「決めきれずに残っている実家」は、あなただけの悩みではありません。データがそれを裏づけています。

総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月1日時点の全国の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8％と過去最高です。このうち賃貸用でも売却用でもない「その他の住宅」——相続後に使われていない実家などが約419万戸と、空き家全体の約46％を占める最大のカテゴリーになっています。

つまり「売る予定でもなく、貸してもいない、決めきれない実家」が、統計上も相当な数あるということ。契約方式で迷って手が止まっている今の状態は、ごく自然なものなのです。

愛知県に目を向けると、空き家数は約43万3000戸、空き家率は11.8％で、2018年から上昇しています（愛知県公表、令和5年10月1日現在）。名古屋圏のベッドタウンとして発展した郊外住宅地では、昭和後期に建てられた戸建が一斉に築30〜40年超を迎え、「戻らないけれど壊したくない家」が数多く生まれています。

こうした家こそ、期間で区切って貸せる定期借家と相性がいい。「今すぐは使わないが、いずれ使うかもしれない」を、そのまま契約の形にできるからです。ただし——県全体の空き家率だけでは、その家が貸せるかは判断できません。名古屋市内と郊外ニュータウンでは需要構造がまるで違うため、市町村・駅・幹線道路・駐車場条件まで見た個別の確認が必要になります。

よくある質問

Q1. 定期借家と普通借家、いちばん大きな違いは何ですか？
契約の終わり方です。普通借家は更新が前提で原則ずっと続き、定期借家は契約期間の満了で必ず終了します（国土交通省「定期借家制度」）。将来また使う予定があるなら、確実に返る定期借家が向いています。

Q2. 将来また実家を使うなら、どちらを選ぶべきですか？
定期借家です。理由は、期間満了で確実に返ってくるから。普通借家は正当事由がないと終わらせにくく、返してもらいにくいため、将来使う計画とは相性が良くありません。

Q3. 普通借家だと本当に返してもらえないのですか？
返してもらえないわけではありませんが、貸主から終了させるには「正当事由」が必要で、立退料が発生する場合もあります。定期借家のように「期間が来れば当然に返る」わけではない、と理解しておくのが安全です。

Q4. 定期借家は期間が来たら必ず出ていってもらうのですか？
必ずというわけではありません。双方が続けたい場合は「再契約」を結べます。更新（自動で続く)ではなく、そのつど合意で結び直す点が違いです。ヤモタスも延長希望時は再契約で対応しています。

Q5. 定期借家は家賃が下がると聞きましたが本当ですか？
ケースによりますが、「期間が来たら退去する前提」のため、普通借家よりやや抑えめになることがあります。将来使う予定がある人にとっては、家賃差より「確実に返る」ことの価値のほうが大きい場合が多いです。

Q6. 契約を選ぶとき、何を確認すればいいですか？
「契約期間（いつ返るか）」「再契約の希望をどう伝えるか」「定期借家であることの事前説明を書面で受けたか」の3点です。1社で即決せず、複数社に同じ質問をして説明を比べると安心です。

Q7. 契約方式は自分だけで決めなければいけませんか？
いいえ。建物の状態や地域の賃貸需要、将来の利用予定によって最適な契約は変わります。現地調査を受けたうえで、定期借家・普通借家・売却・自己管理などを比較して決めるのが現実的です。

まとめ

普通借家は「更新が前提」、定期借家は「期間満了で終了」が最大の違い。
返してもらいにくいのは普通借家のほう。将来また使うなら定期借家が向く。
選ぶ基準は家賃水準ではなく「いつ確実に返るか」。将来使う時期の見え方で判断する。
契約前に「期間・再契約・事前説明」の3点を書面で確認し、1社即決せず比較する。
全国の空き家は約900万戸、うち約46％が「決めきれない実家」（総務省）。迷うのは自然なこと。

将来また使うかもしれない実家をどう貸すか、契約方式で迷っているなら、まずは建物と地域の条件を見てもらうところから始めるのが近道です。ヤモタスの無料相談・現地調査では、あなたの「いつ、また使いたいか」を聞いたうえで、定期借家が合うのか、別の選択肢がよいのかを一緒に整理します。今なら、まだ間に合う選択肢が残っています。契約書に署名する前に、一度、無料相談で「うちの場合はどちらか」を確かめてみてください。