岐阜県で空き家の賃貸中の修繕費は誰が負担?請求が不安な人への注意点とは

実家を貸すことに興味はあるが給湯器や雨漏りなど高額修繕を請求されそうで不安で、賃貸中の修繕費は原因や契約でどこまで自分が負担するのか

賃貸中の修繕費は、原因と契約内容で負担者が分かれます。経年劣化や通常の使用による損耗は貸主負担、入居者の故意・過失による破損は借主負担、これが基本の線引きです。給湯器の寿命による故障は貸主側、入居者が壊した設備は入居者側。だから「貸したら全部の修繕を自分が背負う」わけではありません。まず原因を切り分け、契約でどこまで誰が負担するかを事前に決める。ここが判断の出発点です。

とはいえ、岐阜市や大垣市で実家の名義だけ引き継いだあなたが、雨漏りの見積書を想像して手が止まる気持ちも分かります。「築40年の家、給湯器も浴室ももう古い」「貸した後にまとめて数十万請求されたら」。正直なところ、その不安は制度を知らないから膨らんでいる部分が大きい。この記事では、修繕費の負担区分を原因別に整理し、国のガイドラインが何を貸主負担と定めているか、そして借り上げ型なら運用中の修繕を誰が持つのかまで、順を追って見ていきます。読み終えたとき、「どこを確認してから相談すればいいか」が見えているはずです。

【この記事のポイント】

賃貸中の修繕費が「経年劣化＝貸主／入居者原因＝借主／設備更新」でどう分かれるか
国土交通省「原状回復ガイドライン」が定める負担の考え方
借り上げ型で運用中の修繕を事業者が負担するスキームの中身と、契約前に確認すべき点

今日のおさらい3つ

修繕費は「誰が原因か」で負担者が決まる。古さによる故障は原則あなた（貸主）、入居者が壊したものは入居者。
通常損耗・経年変化は貸主負担、故意・過失や善管注意義務違反は借主負担、と国のガイドラインが整理している。
借り上げ型では運用中の建物不具合の修繕を事業者が負担する仕組みもあり、この場合あなたの想定外出費は大きく減る。

この記事の結論

賃貸中の修繕費は「原因（経年劣化か入居者過失か）」と「契約内容」の2軸で負担者が決まる。
給湯器や雨漏りなど設備の寿命・自然劣化は原則として貸主（所有者）負担。入居者の使い方が原因なら借主負担。
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が、通常損耗・経年変化＝貸主／故意過失・善管注意義務違反＝借主、と基準を示している。
借り上げ型（サブリース）では、運用中の建物不具合の修繕を事業者が負担する契約もある。誰がどの範囲まで負担するかを契約前に確認するのが不安解消の近道。

岐阜県で実家を貸す前に知っておきたい修繕費の負担区分

「貸したら壊れたもの全部を請求される」——この思い込みが、相談の前で足を止めさせます。実際は違います。賃貸中の修繕費には、はっきりした区分があります。まずはそこを整理しましょう。

経年劣化・通常損耗は原則「貸主（あなた）」負担

家は住まなくても、貸しても、時間とともに古くなります。給湯器の寿命は一般に10〜15年、屋根や外壁の防水も年数で劣化します。こうした「時間の経過による自然な劣化」や「普通に暮らしていて生じる損耗（通常損耗）」は、原則として貸主、つまり所有者であるあなたの負担です。

これは感覚論ではありません。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で、入居中の通常の使用による損耗や経年変化は原則として貸主負担とされる、と明記されています。給湯器が寿命で壊れた、雨漏りが屋根の経年で発生した——これらは基本的にあなた側の負担になる、と考えておくのが正確です。

ここで「じゃあ結局、古い家を貸すと修繕費がのしかかるだけでは」と感じますよね。実はそこに、後述する借り上げ型という別の道があります。まずは原則を押さえてください。

入居者の故意・過失による破損は「借主」負担

一方で、入居者が壁に穴を開けた、掃除を怠って設備を著しく傷めた、通常の使い方を超えて設備を壊した——こうした損耗は借主（入居者）の負担です。ガイドラインでは、故意・過失、善管注意義務違反（借りている人が払うべき通常の注意を怠ること）、通常の使用を超える使い方による損耗は借主負担、と整理されています。

つまり「入居者が壊したものまであなたが払う」わけではないのです。よくあるのが、この区別を知らないまま「貸したら全部自分持ち」と誤解しているケース。設備の故障が起きたとき、まず「これは経年か、使い方か」を判断する。その仕組みを契約に落とし込んでおくことが大事になります。

設備更新（グレードアップ）は目的しだいで扱いが変わる

三つ目が設備更新です。壊れた給湯器を同等品に交換するのは「修繕」ですが、古い浴室をユニットバスに入れ替える、キッチンを新しくする、といった「価値を高める更新」は修繕とは別の性格を持ちます。これは貸すために必要な改修投資なのか、入居後の任意のグレードアップなのかで、誰がどう負担するかの考え方が変わります。

ケースによりますが、賃貸に出す前の改修（貸せる水準に整える工事）は貸主側の投資として扱われることが多く、入居後に入居者の希望で設備を新しくする場合は別途の話し合いになります。ここは契約の設計で決まる部分なので、「更新は誰の判断で、誰が払うのか」を事前に取り決めておくと、後のトラブルを防げます。

借り上げ型なら「運用中の修繕」を事業者が負担する仕組みもある

ここまで読んで、「原則は分かった。でも古い実家だと、結局あちこち直す羽目になりそう」と思ったかもしれません。その不安に対して、負担の構造そのものを変える選択肢があります。借り上げ型（サブリース）の空き家活用です。

運用中の建物不具合を事業者が持つスキームの中身

借り上げ型のなかには、リフォーム費用・火災保険・運用中の建物不具合に対する修繕を事業者側が負担する契約スキームがあります。この場合、賃貸に出した後に給湯器が壊れた、設備に不具合が出た、といった運用中の修繕を、所有者であるあなたが都度負担するのではなく、事業者が対応する形になります。

愛知・岐阜・三重で空き家活用を手がけるヤモタスも、この考え方を採っています。所有権は移転せず、リフォーム費用や火災保険、運用中に発生する建物不具合の修繕は事業者側が負担、固定資産税・都市計画税は所有者負担、という区分です。つまり「所有権はあなたのまま、運用中の修繕リスクは事業者側」という設計です。給湯器や雨漏りの高額請求を恐れて手が止まっていた人にとって、負担の重心が大きく変わります。

実際に相談に来た岐阜市の方で、「築38年、給湯器も屋根も不安で10年放置していた」という所有者がいたと想像してみてください。放置している間も固定資産税は毎年かかり、家は傷み続ける。溜息をつきながら年に数回、草刈りのために帰省する。そういう状態から、運用中の修繕を事業者が持つ仕組みに切り替わると、「毎年の税金を家賃で相殺しつつ、故障の連絡に怯えなくてよくなった」という変化が生まれます。派手な結果ではありません。ただ、通帳を見るときの気持ちが少し軽くなる、その程度の変化です。

「無料」「事業者負担」の言葉だけで即決しないための判断基準

とはいえ、ここで警戒心を持つのは自然なことです。「無料リフォーム」「事業者が修繕負担」という言葉ほど、裏に何かあるのではと身構えますよね。正直なところ、その警戒は正しい。だからこそ、言葉だけで即決せず、次の基準で確認してください。

第一に、所有権が移らないか。第二に、固定資産税・都市計画税は誰の負担か（多くは所有者負担）。第三に、運用中の修繕は「どの範囲まで」事業者負担か、対象外の費用は何か。第四に、契約期間と終了時の返却条件・原状回復の範囲。第五に、複数のサービスを同じ基準で比べたか。

国土交通省の資料でも、借り上げ（サブリース）・管理委託・売却仲介などは仕組みによって役割分担とリスクの所在が大きく異なると示されています。「初期費用ゼロか」だけで判断せず、所有権・税金・修繕・契約期間・返却条件を具体的に確認する。1社即決ではなく、他の選択肢（売却・解体・自己管理）の利点も並べて比べる。その上で「ここは不安点を質問してから相談してみよう」と思えたなら、それが健全な進み方です。

よくある質問

Q1. 賃貸中に給湯器が寿命で壊れたら、誰が払うのですか？
原則は貸主（所有者）負担です。給湯器の寿命による故障は経年劣化に当たり、国のガイドラインでも通常の使用による損耗・経年変化は貸主負担と整理されています。ただし借り上げ型で運用中の修繕を事業者が負担する契約なら、あなたの都度負担は生じません。

Q2. 入居者が壊した設備まで、私が修繕費を負担するのですか？
いいえ。入居者の故意・過失や善管注意義務違反による破損は借主（入居者）負担です。貸主が負担するのは、あくまで経年劣化や通常の使用による損耗の部分です。この区別を契約で明確にしておくことが大切です。

Q3. 雨漏りは貸主・借主どちらの負担ですか？
屋根や外壁の経年劣化が原因の雨漏りは、原則として貸主負担です。建物本体の劣化は所有者側の責任範囲に入ります。一方、入居者の使い方が原因の水漏れは別の扱いになります。原因の切り分けが判断の起点です。

Q4. 原状回復ガイドラインとは何ですか？
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。退去時にどこまでを原状回復とするかの基準を示し、通常損耗・経年変化は貸主負担、故意過失・善管注意義務違反は借主負担、と整理しています。契約でこれを具体化しておくのが安全です。

Q5. 築40年の古い実家でも貸せますか？
一概には言えません。安全性、雨漏りの有無、水回りや給湯器の状態、駐車場、地域の賃貸需要などを総合的に見て判断します。「古いから貸せない」とも「直せば必ず貸せる」とも言い切れず、現地調査での個別確認が必要です。

Q6. 借り上げ型だと固定資産税も事業者が払ってくれますか？
いいえ。所有権が移らないため、固定資産税・都市計画税は所有者負担のままです。事業者が負担するのはリフォーム費用・火災保険・運用中の建物修繕などで、税金は別です。「何が事業者負担で何が所有者負担か」の線引きを必ず確認してください。

Q7. 貸した実家は将来返してもらえますか？
定期借家契約を用いれば、契約期間満了で終了し、返却の見通しを立てやすくなります。ただし「定期借家なら必ず返る」と単純化するのは危険で、終了通知の時期、再契約の可否、返却時の状態などを契約で具体的に確認することが必要です。

まとめ

賃貸中の修繕費は「原因」と「契約内容」の2軸で負担者が決まる。古さによる故障は原則あなた、入居者が壊したものは入居者。
国土交通省「原状回復ガイドライン」が、通常損耗・経年変化＝貸主、故意過失・善管注意義務違反＝借主、と基準を示している。
設備更新は目的（貸すための改修か、入居後のグレードアップか）で扱いが変わるため、誰が判断し誰が払うかを事前に取り決める。
借り上げ型なら運用中の修繕を事業者が負担するスキームもあり、給湯器や雨漏りの高額請求への不安は大きく軽くなる。ただし所有権・税金・修繕範囲・契約期間・返却条件を必ず確認する。

給湯器や雨漏りの見積書を想像して10年動けなかった、その気持ちのまま放置すれば、固定資産税は毎年かかり、家はさらに傷みます。修繕費の負担が原因と契約で分かれること、運用中の修繕を事業者が持つ道があることが分かった今、次にやるべきは「自分の実家だと、どこまでが誰の負担になるのか」を具体的に確かめることです。岐阜市・大垣市・多治見市・可児市など、あなたの実家の立地と状態を、まずは無料相談・現地調査で見てもらう。それが、不安を「一つの大きな塊」から「確認できる項目」へ分解する第一歩になります。迷っているなら、質問したいことをメモしてから、ヤモタス（yamotas.com）の無料相談で聞いてみてください。