愛知県で古い家でも空き家は貸せる？どんな人に向いているか可能性を見極め

築40年以上で解体しかないと思う一方、親が残した家をすぐ壊すのは抵抗があり、古い家を貸すのがどんな人に向いているか可能性を見極めたい

古い家でも、貸すことは可能です。ただし「どんな家でも」ではありません。向き不向きがあります。判断の軸は、家の側の条件と、所有者の側の条件、この二つ。前者は構造の安全性・雨漏り・生活設備・地域の賃貸需要。後者は「今すぐ現金化したいか」「いつか自分や家族が戻る可能性を残したいか」。この掛け合わせで、古い家を貸す道が向く人と、売却・解体が向く人が分かれます。築年数だけで解体を決めるのは、まだ早い。

親が残した家を、築40年だからと更地にする。頭ではわかっている。でも仏壇があって、盆に集まったあの部屋があって、手が止まる。「壊すのが正解なのはわかっているけど」——そう言いながら、何年も決められずにいる方は少なくありません。この記事は、その迷いを責めるものではありません。古い戸建がどんな入居者に選ばれ、どんな所有者の事情に向くのか。建て替え・売却と何が違うのか。そこを整理して、あなたが自分で「残す・活かす」の可能性を判断できる状態を目指します。

【この記事のポイント】

古い家を貸すことが「向いている人」と「向いていない人」の分かれ目
築古の戸建が実際に選ばれる入居者像（誰が古い戸建を借りるのか）
建て替え・売却・賃貸活用を、感情とお金の両面で比較する視点

今日のおさらい3つ

古い家が貸せるかは築年数でなく「家の条件×所有者の事情」で決まる
築古戸建は、広さ・駐車場・庭を重視する子育て/高齢/在宅ワーク層に選ばれやすい
「いつか戻るかも」を残したい人は、定期借家での賃貸活用が向く

この記事の結論

古い家を貸すのは「すぐ売って現金化したい人」より「家を残したまま活かしたい人」に向く
家の側の条件（安全性・雨漏り・生活設備・地域需要）が満たせれば、築40年でも入居者はつく
築古戸建の借り手は、駐車場・広さ・庭を求める子育て世帯や在宅ワーク層、静けさを好む高齢世帯が中心
建て替えは費用と時間、売却は思い出との決別を伴う。賃貸活用は「残す」を選べる中間案
迷っているなら、まず現地で建物と地域需要を見る無料相談から始めるのが現実的

古い家を貸すのは「どんな人」に向いているのか

「古い家貸せる」で調べる方の多くは、家の状態ばかり気にします。でも実際に道が分かれるのは、家の条件と同じくらい、所有者自身の事情です。ここを先に整理すると、判断がぐっと楽になります。

「残したまま活かしたい人」には賃貸活用が向く

正直なところ、古い家を貸す一番の適性は「家を手放したくない」という気持ちにあります。売れば所有権が他人に移り、後戻りできません。解体すれば思い出ごと更地になります。どちらも「残す」を諦める選択です。

一方、賃貸なら所有権はあなたのまま。ヤモタスの借り上げ型のように、所有権を移さず一定期間だけ貸す形なら、「いつか自分が戻るかも」「子どもが継ぐかも」という余白を残せます。定期借家契約は期間満了で終わる契約なので、「10年だけ貸して、そのあと考える」といった見通しも立てやすい。

現場でも、こんな声をよく聞きます。「売るとなると、親に申し訳なくて。でも空けておくのも近所に悪くて」。この“申し訳なさ”を抱える方こそ、賃貸活用が向いています。家を人が住む状態に戻すことは、放置よりも家を長持ちさせる面もあるからです。人が住めば毎日窓が開き、水が流れ、傷みの早期発見にもつながります。空き家は「使わないから傷む」のではなく、「空気が動かないから傷む」。誰かが暮らすこと自体が、実は一番の維持管理になる、という現場感覚があります。

もう一つ、残したい方に共通するのは「不可逆性への恐れ」です。更地にした瞬間、その建物は二度と戻りません。売却も同じで、契約が済めば所有権は他人のものです。賃貸活用だけが、家を残したまま時間を稼げる選択肢。今すぐ結論を出さなくていい、という点が、決めきれずにいる方の心情に合っています。「10年貸してみて、その間に家族でゆっくり考える」。そんな進め方ができるのは、所有権を手放さない借り上げ型ならではです。

「すぐ現金が要る人」「二度と関わりたくない人」は売却・解体が向く

ケースによりますが、逆に賃貸が向かない方もはっきりいます。相続税の納付期限が迫っていて現金が必要な方。兄弟で分割するため一括で清算したい方。遠方すぎて、もう実家に一切関わりたくない方。

こうした場合、賃貸は「収入は少しずつ、関与はゼロにはならない」ため、ニーズと合いません。売却で一度に精算した方が、心も家計もすっきりします。実際、相続税の申告・納付には期限があり、まとまった現金が短期で必要になる方に「少しずつ家賃が入る」形は不向きです。そういう時は、無理に貸そうとせず売却を選ぶ方が、結果的に後悔が少ない。

ここで大事なのは、賃貸活用を勧める会社が「絶対に貸した方がいい」と言うのは疑ってよい、ということ。売却・解体が最適な家も確かにあります。私たちの現場でも、話を伺ったうえで「この事情なら、貸すより売却を検討された方がいいかもしれません」とお伝えすることがあります。公平に見て、あなたの事情がどちらに寄るかで選ぶべきで、そこを一緒に整理してくれる相手かどうかも、業者を見る一つの基準になります。

判断の軸は「家の条件」と「事情」の掛け算

実は、向き不向きは一言では決まりません。次の掛け算で見ます。

家の側：①構造に大きな傾き・腐朽がないか ②雨漏りが止められるか ③トイレ・風呂・キッチン・給湯が使える状態にできるか ④その地域に借り手がいそうか。所有者の側：⑤売り急ぐ事情があるか ⑥将来の自己利用や継承の希望があるか。

家の条件が及第点で、かつ「残したい・売り急がない」なら、賃貸活用の適性は高い。家の条件が厳しく、しかも「早く清算したい」なら、売却・解体が現実的。この二軸を紙に書き出すだけで、頭の中の霧が少し晴れます。実際、相談に来られる方の多くは、この六つを一度も分けて考えたことがなく、「古いから」の一言で全部をまとめて諦めていました。分けて見た瞬間に、「あ、うちは家の条件は悪くない。迷っていたのは気持ちの方だった」と気づく方もいます。判断が止まる本当の理由は、家ではなく心のことも多いのです。

築古の戸建は「誰に」貸せるのか——入居者像から可能性を見る

もう一つの不安が「そもそも古い家に借り手なんているの?」でしょう。ここは入居者の側から見ると景色が変わります。

広さ・駐車場・庭を求める子育て世帯

よくあるのが、「築古でも戸建がいい」という子育て世帯です。アパートの上下階に気を遣いたくない。子どもを庭で遊ばせたい。車を2台停めたい。この条件を満たすのは、新築マンションより、駐車場付きの古い戸建だったりします。

愛知県は名古屋圏のベッドタウンが広がり、通勤圏の郊外に子育て世帯の戸建賃貸ニーズがあります。愛知県の空き家数は約43.3万戸、空き家率11.8％（総務省令和5年住宅・土地統計調査、集計・公表は愛知県、2023年10月1日現在）。数は多いのに、条件の合う戸建賃貸は意外と品薄、という地域も珍しくありません。築40年でも、駐車2台・3LDK・小学校が近い、といった条件がそろえば、選ばれる余地は十分あります。

ある郊外の実家で、こんな例がありました。相続した娘さんは「築38年、水回りも古いし無理でしょう」と半ば諦めていた。ところが現地で確かめると、傾きはなく雨漏りもない。駐車場は2台分あり、徒歩圏に小学校とスーパー。最低限の水回りと内装を整えたところ、共働きの子育て世帯から問い合わせが入りました。決め手は「アパートを卒業して、庭のある家で子どもを育てたい」。古さより、暮らしの形が合うかどうか。借り手はそこを見ていました。この一件は、「古い＝貸せない」という思い込みが、いかに機会を狭めているかを教えてくれます。

静けさと平屋を好む高齢世帯・在宅ワーク層

もう一つの層が、高齢世帯と在宅ワーカーです。階段のない平屋を探す高齢のご夫婦。集合住宅の物音を避け、静かに仕事部屋を確保したい在宅勤務の方。こうした層は「新しさ」より「広さ・静けさ・独立性」を優先します。

以前、平屋の築古住宅で「駅から遠いから貸せないだろう」と諦めかけていた家が、車移動前提の高齢世帯にすんなり決まった例もあります。担当者いわく「駅距離より、通院しやすい道と駐車場でした」。立地の弱点が、別のターゲットには弱点でなくなる。これが入居者像から見る意味です。

在宅ワーク層についても、コロナ以降に確かな手応えがあります。集合住宅では取りづらい「独立した仕事部屋」が、古い戸建なら6畳の一室として最初から備わっている。防音を気にせずオンライン会議ができ、庭で気分転換もできる。築年数より「もう一部屋あるか」を優先する層です。国土交通省も新築中心からストック活用中心への政策転換を掲げており（既存住宅流通・リフォーム市場の現状）、古い戸建を活かす方向は、社会全体の流れとも重なっています。ただし、これも「どの家でも」ではなく、その一室が使える状態か、周辺にその層がいるかを、個別に見る必要があります。

「貸せない家」もある——例外を正直に

ただ、正直に言えば例外もあります。傾きが大きく耐震補強が現実的でない家。雨漏りで柱まで腐っている家。周辺人口が減り続け、賃料が管理コストを下回るエリア。これらは、無理に貸すより売却・解体が妥当なこともあります。

三重県の空き家率は16.4％（総務省令和5年住宅・土地統計調査、集計・公表は三重県、概数結果）と全国平均13.8％より高い。ただし県内でも北勢の工業エリアと中南部では需要がまるで違います。「三重だから貸せない」も「愛知だから貸せる」も乱暴です。市町村・生活圏・駐車場条件まで下りて見ないと、可能性は測れません。