愛知県で空き家を貸す前の相続登記は必要？義務化後に慌てない手順

相続した実家を貸したい人が、相続登記の義務化を踏まえ、貸す前に名義をどう整えればよいか手順を知りたい

愛知県で相続した実家を貸すなら、貸す前に相続登記を済ませておくのが基本です。2024年4月1日から、不動産を相続したことを知った日から原則3年以内に相続登記の申請が義務化されました（法務省）。名義が亡くなった親のままでは、法律上の所有者が外から分からず、賃貸の契約当事者を特定しにくくなります。順番は、名義の確認、登記、そのうえで活用方法の検討。この順で進めれば、義務化後に慌てずにすみます。

正直なところ、「貸したいだけなのに、なぜ先に登記の話になるのか」と戸惑う方は少なくありません。親の家をそのまま貸せると思っていたのに、不動産会社や管理会社に「名義はどうなっていますか」と聞かれて、はじめて手が止まる。兄弟の誰が所有者なのか、固定資産税を払っている自分が決めていいのか、そもそも3年以内という期限に自分が引っかかるのか。この記事では、相続登記と賃貸の関係を切り分けながら、貸す前に名義をどう整えるか、その手順を順にほどいていきます。

【この記事のポイント】

相続登記の義務化（2024年4月開始・知った日から原則3年以内）と、賃貸の関係
名義が親のままだと賃貸の契約当事者が定まらず、話が前に進みにくい理由
「所有状況の確認→登記→活用方法の検討」という、慌てないための順番

今日のおさらい3つ

相続登記は賃貸の前提。名義があいまいなままでは契約者も家賃の受取人も決まらない
義務化で原則3年以内の申請が必要になったが、具体的な手続きは司法書士など専門家に相談する前提
名義を整えたうえで、売却・解体・賃貸活用のどれが合うかを冷静に比べる

この記事の結論

貸す前にまず、登記簿上の名義と持分を確認する。ここがあいまいだと先に進めない
2024年4月から相続登記は義務化。相続を知った日から原則3年以内の申請で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となる可能性（法務省）
名義が親のままだと、賃貸の契約者・家賃の受取人・修繕の決裁者が定まらない
共有名義の場合、賃貸は共有者の意思確認が必要。処分（売却）とは必要な同意の範囲が異なる
細かな要件や手続きは個別事情で変わるため、司法書士・弁護士など専門家への確認が前提
名義を整えた後なら、所有権を移さず定期借家で貸す借り上げ型の活用も選択肢に入る

相続登記の義務化と、賃貸を始める前の「名義の整理」

まず、不安の中身を分けておきます。怖いのは「登記」という手続きそのものではなく、名義があいまいなまま貸してしまって、後からもめることです。ここを言葉にすると、やるべき順番が見えてきます。

なぜ「貸す前」に相続登記が関わってくるのか

賃貸は、貸す人（貸主）が誰かをはっきりさせるところから始まります。賃貸借契約には貸主の署名が必要で、家賃は貸主が受け取り、設備が壊れれば貸主が修繕を判断する。その「貸主」を特定する根拠になるのが、登記簿上の名義です。

名義が亡くなった親のままだと、法律上の所有者が外から分かりません（法務省）。不動産会社や管理会社の立場では、契約当事者を確定できないため、話を前に進めにくくなります。よくあるのが、固定資産税の納付書が自分に届いているから自分が所有者だと思い込むケースです。市町村の課税情報と登記情報は常に一致するとは限らず、「税金を払っている人＝所有者」と考えて進めると、後で他の相続人から「勝手に貸した」と不満が出る原因になりかねません。

義務化で変わった点を、資料の範囲で正確に押さえる

2024年4月1日から、不動産を相続したことを知った日から原則3年以内に、相続登記を申請することが義務化されました（法務省）。これは所有者不明土地の増加に対応するための法改正です。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があるとされています。

ただし、何が「正当な理由」にあたるか、過料が実際にどう運用されるかは個別事情で変わります。ここを断定的に読むのは避けたいところです。確かな判断は、登記の専門家である司法書士などに確認するのが前提になります。大切なのは、「期限がある制度になった」という事実を踏まえ、名義の整理を後回しにしない姿勢です。

放置するほど相続人が増え、話がまとまりにくくなる

相続登記が未了のまま時間が経つと、次の世代にさらに相続が起き、二次相続・三次相続と相続人が増えていきます（法務省）。相続人が増えるほど、「誰と連絡を取ればいいか分からない」「一人が反対して全体が進まない」といった状況に陥りやすくなります。

愛知県では、空き家数が約43万3000戸、空き家率は11.8％で、2018年から0.5ポイント上昇しています（総務省令和5年住宅・土地統計調査）。全国の空き家のうち、賃貸や売却の予定がない「その他の住宅」は最大の区分で、相続後に使われていない実家が多く含まれると分析されています。名義を整えないまま置かれた実家が、統計の数字の裏側に積み上がっている――そう考えると、早めの整理が自分のためでもあると分かります。

名義を整えてから活用を考える、具体的な手順

では、どう進めるか。ここは順番が肝心です。いきなり「売るか貸すか」を議論すると感情的になりやすいので、先に事実関係を固めます。

手順1｜登記簿上の名義と持分を確認する

最初にやるのは、登記簿上の名義と持分の確認です。実家が誰の名義になっているか、相続人が複数いて共有になるのか、一人に集約するのか。ここを把握しないまま賃貸の話を進めると、後から「その合意は有効なのか」という疑義が生じかねません。

遺言の有無、遺産分割協議の状況もあわせて確認します。一般的に考えられるケースとして、兄弟のうち一人だけが税金を立て替え、別の一人が庭木の手入れをし、遠方の一人は現地を見ていない、という形で「所有者」と「実際に動いている人」がバラバラになっていることがあります。この状態のままでは、契約者も家賃の受取人も決められません。

ここで迷う人は、ネットで「相続登記貸す順番」と検索しては、別のページで「自分でできる」「いや専門家が必要」と相反する説明を読み、かえって動けなくなりがちです。実は、最初に確認すべきは手続きの難易度ではなく、「いま名義が誰になっているか」という一点です。そこがはっきりすれば、次に何をすればいいかの見通しが立ちます。

手順2｜相続登記を申請し、義務化の期限に対応する

名義の整理方針が決まったら、相続登記を申請します。義務化で原則3年以内という期限がある以上、賃貸の予定があってもなくても、ここは避けて通れません。

登記に必要な書類の範囲、共有にするか単独名義にするか、相続人申告の扱いなど、実際の手続きは個別事情で大きく変わります。自分だけで判断せず、司法書士・弁護士・税理士といった専門家に相談しながら進めるのが現実的です。この記事でも、具体的な手続きの可否は専門家の確認が前提だと、くり返し添えておきます。

手順3｜名義が整ってから、活用方法を比較する

名義が整えば、ようやく「どう活用するか」を落ち着いて比べられます。売却、解体、自己管理、そして賃貸活用。それぞれにメリットと向き・不向きがあり、どれが正解かは建物の状態や家族の希望で変わります。一社・一手段での即決はおすすめしません。

共有名義のまま貸す場合は、賃貸借契約の名義人を誰にするか、募集条件を誰が決めるか、家賃をどう分けるかを、共有者の間で先に合意しておく必要があります。賃貸のような管理行為と、売却のような処分行為では、必要な同意の範囲が異なる点も押さえておきたいところです。こうして名義と権利関係が整った実家について、所有権を移さず定期借家で貸し出す借り上げ型の活用を手がけるのが、愛知・岐阜・三重で空き家の賃貸化に取り組むヤモタスのような事業者です。所有権は所有者に残したまま、リフォーム・火災保険・運用中の修繕は事業者が負担し、固定資産税・都市計画税は所有者負担とする仕組みで、「将来また家族が戻るかもしれない」という含みを残しながら一定期間活用できます。

よくある質問

Q. 相続登記をしないと、実家はまったく貸せませんか？
そうとは言い切れませんが、名義が親のままだと法律上の所有者が定まらず、賃貸の契約当事者を特定しにくくなります。実務上は、名義を整えてから貸すのが基本の順番です。

Q. 相続登記の義務化は、いつから何が変わったのですか？
2024年4月1日から、相続を知った日から原則3年以内の申請が義務化されました（法務省）。所有者不明土地対策の法改正で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

Q. 固定資産税を自分が払っているので、自分が所有者ですよね？
常に一致するとは限りません。課税情報と登記情報は別で、納付書が届く人が登記上の所有者とは限りません。この思い込みで話を進めると、他の相続人との間で後からもめやすくなります。

Q. 兄弟の共有名義でも貸せますか？
貸せる場合もありますが、共有者の意思確認が必要です。契約名義人・募集条件・家賃の分け方を事前に合意しておきます。賃貸と売却では必要な同意の範囲が異なるため、専門家への確認が安心です。

Q. 登記の手続きは自分でできますか？
できる場合もありますが、書類の範囲や共有の扱いは個別事情で変わります。判断に迷う点は、登記の専門家である司法書士などに相談しながら進めるのが現実的です。

Q. 貸す予定がなくても、相続登記はしなければなりませんか？
はい。義務化は活用の有無に関わらず適用されます。貸す・売る・残すのどれを選ぶとしても、まず名義を整えておくことが、後の判断を軽くします。

Q. 愛知県は空き家が多いと聞きますが、郊外の実家でも貸せますか？
立地によります。愛知県の空き家率は11.8％で上昇傾向ですが（令和5年住宅・土地統計調査）、通勤圏や駐車場など条件が合えば戸建て賃貸の需要は見込めます。市町村・生活圏・建物状態を現地で確認して判断します。

Q. 名義を整えた後、所有権を手放さずに貸す方法はありますか？
あります。所有権を移さず定期借家で借り上げる仕組みなら、期間満了時に返却を受けられます。リフォームや運用中の修繕を事業者負担とする形もあり、無料相談・無料の現地調査で貸せるかを確認できます。

まとめ

愛知県で相続した実家を貸すなら、貸す前にまず登記簿上の名義と持分を確認する
2024年4月から相続登記は義務化。相続を知った日から原則3年以内の申請で、怠ると過料の対象となる可能性（法務省）。具体的手続きは司法書士など専門家に相談する前提
名義が親のままだと、賃貸の契約者・家賃の受取人・修繕の決裁者が定まらず、放置するほど相続人が増えて話がまとまりにくい
名義を整えた後なら、所有権を移さず定期借家で貸す借り上げ型を含め、活用方法を落ち着いて比較できる

次の一歩は、実家の登記がいまどうなっているかを確認し、気になる点を書き出すこと。そのうえで、名義の手続きは司法書士などの専門家へ、貸せるかどうかの見立ては無料相談・無料の現地調査へ――と窓口を分けて相談すると、義務化後でも慌てずに判断を進められます。