愛知県で親が施設入居した実家はどうする？売却と賃貸を比べる判断の手順

親が施設入居して空いた実家について、売却・空き家管理・賃貸活用を比較し、親が戻る可能性も踏まえて今すぐ何を決めるべきか判断したい

親が施設に入り、空いた実家は、売る・管理する・貸すの三つから選べる。まず結論から言う。今すぐ全部を決める必要はない。ただ「何も決めない」状態だけは避けたい。放置は建物の傷みと費用を静かに増やすからだ。親がまだ存命で、戻る可能性が残るなら、所有権を手放さず一定期間だけ貸す道も含めて比べるのが現実的になる。愛知県で実家を抱える人へ、今日は判断の手順を示す。

とはいえ、実際に手を動かせる人は多くありません。親はまだ元気になるかもしれない。売ってしまえば帰る場所がなくなる。でも空き家のままでは不安で、週末ごとに様子を見に行き、庭の草を抜き、ポストのチラシを捨てる。固定資産税は毎年かかり、近所から屋根や草のことを言われる。売るのも貸すのも怖くて、結局また「様子を見よう」で終わる。その繰り返しに疲れていませんか。この記事は、不安を消すためではなく、あなた自身が納得して次の一手を選べるようにするためのものです。

【この記事のポイント】

売却・空き家管理・賃貸活用の三つが、それぞれ何を得て何を抱えるのかを比べられる
親が存命で戻る可能性が残る場合に、どの選択肢と相性がよいかの考え方がわかる
愛知県で「今すぐ決めること」と「後で決めてよいこと」を仕分ける手順が判断できる

今日のおさらい3つ

三択は「売却・管理・賃貸活用」だが、最初に決めるのは建物の安全と親の意思の確認
戻る可能性が残るなら、期間満了で返る契約と相性のよい選択肢を優先する
愛知県は地域差が大きく、県全体の数字でなく物件の生活圏で貸せるかを見る

この記事の結論

選択肢は売却・空き家管理・賃貸活用の三つ。放置は選択肢ではなく、費用とリスクが増える状態
親が戻る可能性が残るなら、売却より「残して活用する」方向と相性がよい
賃貸活用でも、期間満了で返る定期借家契約なら将来の自己利用を残せる
今すぐ決めるのは「建物の危険な不具合への対処」と「親の意思の確認」の二つ
愛知県は名古屋圏と郊外で需要が全く違う。県の数字でなく物件の生活圏で判断する

親が施設に入って空いた実家に悩むのは、あなただけではありません。総務省の令和5年住宅・土地統計調査によれば、全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8％と過去最高です（2023年10月1日現在）。そのうち賃貸用でも売却用でもない「その他の住宅」が約419万戸と最大の区分を占め、ここに相続後や施設入居後の実家が多く含まれると分析されています。売却用の空き家は約36万戸にとどまります。つまり「売られていない実家」が統計上も相当な規模で存在しているのです。

売却・空き家管理・賃貸活用は、何を得て何を抱えるのか

実家をどうするかと考え始めると、多くの人がいきなり「いくらで売れるか」「いくらで貸せるか」と金額から調べます。でも最初に見るべきは金額ではありません。三つの選択肢が、それぞれ何を手放し、何を残すのかという性格の違いです。

売却：現金化できるが「戻る可能性」とは両立しにくい

売却は、維持の負担から完全に解放される選択肢です。固定資産税も草刈りも修繕も、手放した時点で終わります。相続人が複数いて早く現金で分けたい、建物の老朽化が激しく安全面のリスクが高い、誰も戻る予定がない——こうした場合は、売却が最も合理的で、家族にとっても納得しやすい答えになることが多いです。

ただし、売れば家は戻りません。親が施設に慣れず「また家で暮らしたい」と言う可能性が残るうちは、売却と気持ちが噛み合いにくい。仏壇や遺品の行き先、兄弟姉妹の感情のずれも、決断を重くします。正直なところ、不動産会社に相談すると売却を軸に提案されることが多く、「売りなさいと言われるのでは」という警戒から相談自体をためらう人も少なくありません。

空き家管理：残せるが、費用と手間は続く

売らずに残し、自分たちで、または業者に委託して管理する選択肢です。家は手元に残り、親が戻る余地も保てます。思い出も仏壇もそのままにできる。心理的には一番ハードルが低い道です。

一方で、負担は続きます。固定資産税・都市計画税、火災保険、通電・通水の確認、庭木の手入れ、郵便物の整理、屋根や外壁の点検。遠方に住む子世代が年に数回帰省して対応するのは、思った以上に重い。しかも人の住まない家は傷みが早く、雨漏りやシロアリを放置すると、数年後には「貸すこともできない」「解体費も高額」という状態に追い込まれることがあります。残すこと自体は悪くありませんが、「決められないから管理だけ続ける」は、先延ばしのコストになりやすいと知っておきたいところです。

賃貸活用：残しながら使う第四の道、ただし条件がある

売る・壊す・放置の三択しかないと思い込んでいる人に、もう一つ加わるのが「残しながら貸す」という道です。家は手元に残り、人が住むことで傷みも進みにくくなる。近隣の不安も軽くなります。国も新築中心からストック活用へと住宅政策の重心を移しており、既存住宅を活かす流れは広がっています（国土交通省）。

その具体的な形の一つが、所有者から空き家を借り上げてリフォーム・募集・管理まで一括で担う借り上げ型のサービスです。愛知・岐阜・三重で空き家活用を行うヤモタス（運営・和工房株式会社／名古屋市千種区）は、建設・リフォーム業界で培った経験をもとに、所有権を移さずに借り上げて定期借家で貸す仕組みを採っています。リフォーム費用・火災保険・運用中の修繕は事業者側が負担し、固定資産税・都市計画税は所有者負担という線引きです。ただし、古い家なら何でも貸せるわけではありません。安全性や雨漏り、水回り、駐車場、地域需要を見て、賃貸化が向くかは個別に判断する必要があります。

愛知県で「今すぐ何を決めるか」を仕分ける手順

比較の軸が見えたら、次は順番です。全部を一度に決めようとするから動けなくなる。今すぐ決めることと、後で決めてよいことを分けると、最初の一歩が軽くなります。

手順1：建物の危険な不具合だけは先に手を打つ

最初に仕分けるのは、修繕の優先順位です。修繕と一口に言っても、今すぐ対処すべき危険（倒壊リスク、重大な雨漏り）、賃貸化の前に直すべき不具合（電気・ガス・水回り、給湯器）、快適性を高める改修、見た目を整える工事では、緊急度がまるで違います。売却・管理・賃貸活用のどれを選ぶにしても、安全に関わる不具合だけは先に把握し、手を打っておく。これはどの道を選んでも無駄になりません。

手順2：愛知県の生活圏で「貸せる物件か」を見る

愛知県は、名古屋市と近郊のベッドタウン、通勤圏から外れた郊外、中山間地域で、賃貸需要の構造がまったく違います。愛知県の空き家数は約43万3000戸、空き家率は11.8％で、1963年以降最多かつ2018年から上昇しています（愛知県公表、令和5年10月1日現在）。ただし、この県全体の数字では個々の物件が貸せるかは分かりません。名古屋圏や主要都市への通勤圏か、子育て世帯の多い住宅地か、車2台を置けるか、工業団地や物流拠点に近いか。こうした生活圏の条件で、貸せる可能性も賃料水準も大きく変わります。「愛知だから貸せる」でも「郊外だから無理」でもなく、物件単位で見るのが現実的です。

手順3：家族の将来利用予定と契約条件をそろえて比べる

最後に、親が戻る可能性や子世代の将来計画と、契約の形を突き合わせます。ここで鍵になるのが契約方式です。普通借家契約は原則として入居者に長期居住の権利があり、貸主から終了させにくい一方、定期借家契約は契約期間の満了で終了することを前提とした制度です（国土交通省）。「将来、親や家族が戻るかもしれない」「一定期間だけ貸したい」という事情があるなら、期間を区切って期日どおり返る形が合います。愛知・岐阜・三重で300軒を超える空き家の賃貸化に携わってきたヤモタスのような事業者は、現地調査のうえで建物状態・地域需要・将来利用予定を確認し、賃貸活用が向くか、別の選択肢がよいかも含めて整理する立場にあります。売却・管理・賃貸活用を、所有権・税負担・期間・返却条件という同じものさしで並べれば、「何が分からないのか」が具体化します。

よくある質問

Q. 親が施設に入っただけで、まだ存命でも実家を貸せますか。
貸せる場合があります。ただし出発点は親本人の意思の確認です。そのうえで、戻る可能性が残るなら期間満了で返る定期借家契約を選ぶと、将来の自己利用を残しながら貸せます。

Q. 売却と賃貸活用、どちらが得ですか。
一律には決められません。誰も戻らず早く現金化したいなら売却、戻る可能性が残り家を残したいなら賃貸活用が向きます。建物状態・地域需要・家族の将来予定で答えが変わるため、同じ軸で比較することが先です。

Q. 何も決めずに放置するのはダメですか。
放置は中立な選択ではありません。建物の傷みが進んで修繕費が膨らみ、近隣トラブルや防犯上のリスクも高まります。管理が著しく不十分だと、将来「管理不全空家等」として指導・勧告の対象になり得ます。

Q. 空き家を放置すると固定資産税が一律に6倍になりますか。
自動的に6倍になるわけではありません。特定空家等への勧告などで住宅用地特例が外れると、土地の固定資産税が増える可能性がある、というのが正確な理解です（国土交通省）。個別に自治体の運用を確認しましょう。

Q. 古い家で駐車場も狭いのですが、貸せる見込みはありますか。
一概に「貸せない」とは限りません。駅や職場に近い、静かな環境、家賃を抑えられるなど補う要素があれば、高齢者世帯や単身世帯など別の層に合う場合があります。建物と地域需要を合わせて見る必要があります。

Q. 賃貸活用では費用が本当にかからないのですか。
初期費用がかからない仕組みでも、何が事業者負担で何が所有者負担かの線引きが重要です。借り上げ型では固定資産税・都市計画税が所有者に残るのが一般的で、「費用ゼロ」より「誰が何を負担し、いつどの状態で返るか」を確認してください。

Q. 兄弟で意見がまとまりません。何から整理すべきですか。
誰が所有者（登記名義・持分）か、誰が管理を担うか、税や修繕費を誰が負担するか、将来誰が使う可能性があるかを書き出すと、話し合いが感情論だけで終わりにくくなります。共有名義で貸す場合は共有者全員の同意が必要です。

Q. まず何から相談すればよいですか。
建物の状態、実家の生活圏、家族の将来利用予定を整理してから相談すると話が早いです。多くの事業者に無料相談・無料の現地調査・写真での相談窓口があり、売却・管理・賃貸活用を並べて検討する入口になります。

まとめ

親が施設に入って空いた実家の選択肢は、売却・空き家管理・賃貸活用の三つです。放置はそのどれでもなく、費用とリスクが静かに増える状態にすぎません。売却は負担から解放される代わりに家が戻らず、管理は残せる代わりに費用と手間が続き、賃貸活用は残しながら使えるものの建物と地域の条件を満たす必要があります。親が戻る可能性が残るなら、期間満了で返る契約と相性のよい方向を優先する。愛知県では県全体の数字でなく、物件の生活圏で貸せるかを見る。

今日できる一歩は、全部を決めることではありません。危険な不具合がないかを確かめ、親の意思を聞き、実家がどの地域のどんな立地かを書き出す。そのうえで迷いが残るなら、決めきる前に現地を見てもらい、売却・管理・賃貸活用を同じ軸で並べてみてください。比べられる状態になれば、判断はぐっと近づきます。